Как взять кредит под залог недвижимости

Потребность в солидной сумме кредита может быть обусловлена не только финансовыми трудностями, но и желанием улучшить свое материальное положение путем открытия бизнеса или приобретения дорогостоящего актива. В рамках потребительского кредитования без обеспечения выдача денег на сумму более 3 млн. рублей является редкостью. В других случаях необходимо предоставить ликвидный залог, одним из которых может выступать недвижимость. Рассмотрим особенности целевого займа и выявим риски, возникающие у собственника.

Почему выгодно брать кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости присутствует в линейке большинства банков, поскольку он отличается низкой рискованностью. Предоставление обеспечения дисциплинирует заемщиков, поэтому по таким продуктам редко возникают просрочки или непогашенная задолженность. Причина очевидна: при нарушении договорных обязательств банк вправе конфисковать объект и реализовать его через открытые торги для их погашения. Причины обращения за залоговым кредитом могут быть разными: от открытия собственного дела или расширения бизнеса до дорогостоящего лечения, обучения или приобретения транспортного средства. У целевого займа есть ряд преимуществ перед необеспеченным потребительским кредитом:

1. Увеличенная сумма. При хорошей кредитной истории и наличии стабильного дохода можно рассчитывать на сумму денежных средств до 80% от стоимости. Оценка может проводиться сотрудниками банка или независимым экспертом, имеющим аккредитацию.
2. Сниженная процентная ставка. По обеспеченным займам плата за пользование кредитом на 1,5 – 2,5 ниже, чем по потребительским займам. Это обусловлено невысоким риском невозврата средств.
3. Увеличенный срок. Можно рассчитывать на период погашения продолжительностью 8 – 20 лет, в то время как по обычным займам он редко превышает 5 лет. Удлиненный срок позволяет уменьшить ежемесячный платеж и снизить долговую нагрузку на семью. Ряд кредиторов готовы предложить отсрочку или индивидуальный график при заключении договора на 8 лет и более.
4. Отсутствие требования к поручительству. Залог выступает обеспечением, при отсутствии других стоп-факторов можно не привлекать гаранта.
5. Повышенный процент одобрения. Наличие ликвидного объекта повышает шансы на положительное решение при прочих равных условиях. Банки активно предлагают займы под залог недвижимости даже клиентам из группы повышенного риска (официально не трудоустроенных, занижающих доход, лиц рискованных профессий).

Кто предоставляет кредит под залог квартиры или частного дома

Кредитование под залог недвижимости является приоритетным направлением деятельности не только банков, но и частных инвесторов. Деятельность последних не регулируется на законодательном уровне, что означает возможность установления любых условий в договоре. Для получения банковского кредита необходимо пройти оценку благонадежности и платежеспособности. На основании поданной заявки и собранного пакета документов принимается положительное или отрицательное решение. Ключевыми факторами, оказывающими влияние на результат, являются:

• состояние кредитной истории (при постоянном нарушении платежной дисциплины, банкротстве физического лица не стоит рассчитывать на положительное решение);
• долговая нагрузка (предельная долговая нагрузка семьи не должна превышать 50% от уровня совокупного дохода);
• отсутствие судимости по экономическим преступлениям, в том числе мошенничеству;
• наличие стабильного дохода (при нерегулярных заработках и ликвидном объекте заявка автоматически переводится в отказ);
• соответствие требованиям по возрасту, стажу работы, постоянной регистрации.
• При выдаче залогового кредита частные инвесторы не анализируют доходы и рейтинг благонадежности соискателя. Для них на первый план выходят ликвидность и рыночная стоимость актива. На их решение влияют следующие факторы:
• отсутствие обременений у предоставленного залога;
• рыночная стоимость;
• месторасположение;
• востребованность на рынке (возможность оперативной реализации при нарушении заемщиком договорных обязательств);
• наличие полиса страхования (на случае утери или порчи залога). Частные инвесторы сильнее рискуют, чем банки, поскольку предоставляют кредиты под залог недвижимости на доверии. Для минимизации своих потерь они устанавливают повышенные ставки, обычно исчисляемые на ежемесячной основе (5%, 7%, 3% в месяц). Естественно, переплата по таким договорам является существенным. В основном их клиентская база представлена соискателями, которым отказали банки (из-за кредитной истории, долговой нагрузки и т.д).

Кому доступен кредит под залог недвижимости

Наличие недвижимости в собственности не является обязательным условием получения заемных средств. При отсутствии ликвидного актива можно привлечь созаемщика. В этом случае гарант несет солидарную ответственность с основным заемщиком и рискует как своим объектом, так кредитной историей (при несвоевременном исполнении обязательств по договору кредитный рейтинг уменьшается у всех участников). На практике допускается привлечение не больше 3-4 созаемщиков. Их доходы также могут учитываться при оценке платежеспособности. Требования к гарантам являются простыми и интуитивно понятными:

• возраст: от 18 до 70 лет;
• регистрация в любом субъекте РФ;
• наличие основного источника дохода. Банки настороженно относятся к учредителям организаций и индивидуальным предпринимателям, что обусловлено повышенными рисками возникновения финансовых трудностей в бизнесе и, как следствие, возникновением просрочек по договору.

Какие требования предъявляются к залоговой недвижимости

Залоговым активом может выступать достроенный частным дом с земельным участком, квартира, гараж, дача, таунхаус. Независимо от типа объекта общими требованиями выступают:

• отсутствие обременений;
• наличие зарегистрированного права собственности;
• подключение к канализации, системе водоснабжения, отопления;
• полная дееспособность владельцев. Специфические требования для квартиры предусматривают: соответствие требованиям Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006 г.;
• наличие отдельной кухни и санузла;
• нахождение в доме, который не является аварийным;
• отсутствие деревянных перекрытий в здании. Ряд кредиторов предоставляют деньги под залог комнаты в коммунальной квартире. Обычно можно получить до 50% от оценочной стоимости объекта. Такие активы не являются ликвидными, поэтому по данному направлению работает небольшое количество банков. Нельзя использовать в качестве обеспечения:
• квартиру, находящуюся в социальном найме (собственником такого объекта выступает государство, а не физическое лицо);
• жилье в строящемся доме (факт собственности подтверждается после сдачи здания в эксплуатацию путем внесения соответствующей отметки);
• долю в квартире;
• объект, обремененный ипотекой. Долю в квартире нельзя использовать в качестве обеспечения по кредиту, но долевое жилье в целом можно. В этом случае все собственники должны предоставить согласие на совершение сделки. На момент оформления сделки необходимо личное присутствие всех владельцев. Запрещается использование нотариальной доверенности.

Необходимый пакет документов

Пакет документов зависит от типа недвижимости. Во всех случаях потребуется свидетельство о регистрации или выписка ЕГРН. Дополнительно кредитор может запросить:

• технический и кадастровый паспорт;
• план экспликации;
• документ-основание возникновения права собственности;
• квитанцию об оплате недвижимости в полном объекте или наличие соответствующей отметки в договоре купли-продажи, акте приема-передачи;
• документы о вводе объекта в эксплуатацию (при наличии);
• справку о состоянии расчетов по коммунальным услугам;
• справку о количестве зарегистрированных лиц;
• брачный договор (при наличии);
• нотариальное согласие супруги (а) на отчуждение имущества. Отчет об оценке недвижимости может выступать обязательным документом. В этом случае затраты на его оформление несет потенциальный заемщик. Кредитору необходимо предоставить итоговый документ на бумажном или электронном носителе, оформленный в соответствии с требованиями ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ». В крупных банках есть собственная залоговая служба, поэтому плата за документ не взимается. Задача собственника — обеспечить беспрепятственный доступ оценщика для визуального осмотра объекта. Для подтверждения платежеспособности у соискателя банк вправе запросить:
• справку по форме 2-НДФЛ;
• СНИЛС;
• трудовой договор или выписку из трудовой книжки, заверенную работодателем. Зарплатные клиенты могут ограничиться только документами на недвижимость при условии перечисления дохода на карту в течение 3 месяцев и более.

Алгоритм получения кредита под залог недвижимости

Процедура получения кредита под залог недвижимости предусматривает следующие этапы:

1. Подачу заявки. Запрос можно направить через интернет-банк, официальный сайт кредитора или при личном обращении в отделение. От способа не зависит ни процентная ставка, ни вероятность одобрения. Рекомендуем заполнять все графы, что специалист мог получить исчерпывающую информацию. Обращаем внимание, что нужно подробно указывать цель получения заемных средств и дать подробное описание залоговому объекту (наименование, кадастровый номер, площадь, обременения и т.д.).
2. Структурирование сделки. Кредитный специалист предоставляет перечень необходимых документов и рассчитывает предварительные условия с учетом желаемой суммы, срока. Отдельное внимание уделяется верификации кредитной истории заемщика и созаемщиков (при наличии). При плохой кредитной истории ряд банков могут перевести сделку в отказ без дальнейших мероприятий.
3. Предоставление пакета документов. Можно загрузить через личный кабинет, направить на электронную почту или принести в отделение банка. У большинства справок есть срок годности, например, выписка ЕГРН действует 30 дней.
4. Проведение оценки и анализ сделки. На основании полученной информации принимается решение о выдаче заемных средств или отказе по заявке.
5. Заключение кредитного договора и регистрация сделки в Росреестре или МФЦ. Заемные средства могут быть перечислены по факту наложения обременения (при сотрудничестве с лояльным клиентом кредит может быть зачислен по факту сдачи документов на регистрацию). Регистрация сделки предусматривает присутствие двух сторон: кредитора и владельца недвижимости. В некоторых случаях обременение может быть наложено только при обращении сотрудника банка.

Условия кредита под залог недвижимости: процентные ставки, срок, способы

Ценовая политика может различаться между банками и категориями соискателей. На сниженную процентную ставку могут рассчитывать:

• зарплатные клиенты;
• постоянные заемщики с хорошим кредитным рейтингом;
• лица с хорошей кредитной историей;
• владельцы векселей и иных ценных бумаг. Среднерыночная ставка по кредиту под залог недвижимости составляет 15,5%. Это значение может быть увеличено при отсутствии страхового полиса, который минимизирует риски потери права собственности. Срок кредитования зависит от политики банка. Можно получить займ как на среднесрочный, так и на долгосрочный период. При выборе второго варианта обязательно узнавайте условия частичного или полного досрочного погашения, поскольку наличие платы может существенно увеличить общую сумму. Способы получения средств могут быть различными:
• на дебетовую карту любого банка;
• на сберегательный счет;
• наличными;
• векселями. Тип платежа может быть аннуитетным и дифференцированным. Обычно кредиторы останавливаются на первом варианте, поскольку он предусматривает уплату в начале кредитования процентов, а затем основного долга.

Преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости

Среди основных достоинств можно отметить возможность получения солидной суммы займа и невысокую процентную ставку. Также банки более лояльно подходят к оценке благонадежности заявителя (допускают незначительные просрочки, наличие нескольких кредитных карт). Среди недостатков можно выделить:

• наличие обременения (весь период кредитования запрещены сделки по отчуждению недвижимости);
• строгие требования к залоговому объекту (тип, материл перекрытий, состояние фундамента и т.д.);
• дополнительные расходы на страхование и оценку;
• предоставление заемных средств с учетом дисконта. Кредит под залог квартиры, частного дома, таунхауса, дачи, гаража получить проще, чем потребительский займ, поскольку наличие недвижимости в собственности выступает признаком финансовой устойчивости. Несмотря на простоту оформления, рекомендуем подойти серьезно к оценке возможных рисков потери платежеспособности, чтобы договор не стал обременительным.