Залоговый кредит: плюсы, минусы, требования и документы

Что это? Залоговый кредит может быть выгоден, если вы хотите приобрести новое жилье, отремонтировать уже имеющееся или просто нуждаетесь в дополнительных деньгах для развития бизнеса. Это отличный способ получить средства, необходимые для реализации разных проектов.

Какие нюансы? Когда вы берете кредит под залог имущества, вы полагаетесь на его стоимость в качестве гарантии долга. Если не вносите платежи, кредитор имеет право обратить взыскание на него, чтобы вернуть причитающуюся ему сумму. Таким образом, займодателю легче принять ваше заявление и предоставить более выгодные условия, чем в случае необеспеченного кредита.

Отличие залогового кредита от потребительского

Залоговый кредит является одной из разновидностей потребительского, где обязательное условие – предоставление залога. Заемщик заключает договор с банком, по нему определенное имущество передается на особых условиях кредитно-финансового учреждения (КФУ) на период пользования выданными средствами. Наличие залогового обеспечения позволяет получить деньги по более выгодным условиям: одобряют большую сумму с низкой процентной ставкой и на более длительный срок, что уменьшает ежемесячные платежи.

Возможность получить определенную сумму для решения краткосрочных задач – вот, что предлагает потребительское кредитование. Это хороший вариант для приобретения новой бытовой техники, оплаты отпуска, ремонта, закупки мебели. Банк не будет интересоваться, как вы планируете использовать деньги, что делает потребительское кредитование идеальным для развития бизнеса. Для получения нужен паспорт.

Есть два типа потребительских займов: залоговый и нет. Кредит первого вида может пригодиться при отказе в обычном. В этом случае возможно получить деньги под залог любого (движимого или нет) имущества, например, квартиры, дома, коммерческого помещения, машино-места, земли, оборудования. Это лишь одна из форм кредита с обеспечением.

Подобная сделка заключается при предоставлении КФУ клиенту значительной суммы, которую последний обязуется вернуть в течение определенного времени с вознаграждением в виде процентов. В данном случае он выступает в качестве залогодателя, что служит надежной гарантией сохранности капитала для кредитора.

Одним из обязательных условий является оформление собственности на заемщика. В период действия договора продажа или передача собственности третьим лицам не допускается, однако возможны ремонт, перепланировка или регистрация родственников в жилище, находящемся под залогом, например, в апартаментах.

После погашения задолженности недвижимость, которая предоставлена в залог, возвращается полностью в распоряжение заёмщика. В редких случаях, если задолженность не погашена, банк проводит аукцион по ее реализации, чтобы вернуть себе долг и проценты, а оставшуюся сумму переводит на счёт заёмщика. Обычно стороны договора стремятся к мирному разрешению проблемы вне суда.

Кредит можно взять на срок от одного года до десяти лет. Высота процентной ставки зависит от условий, предложенных КФУ. По залоговым займам она обычно ниже, чем по потребительским.

Залоговый кредит под недвижимость похож на ипотеку. Главное отличие между ними заключается в том, что ипотека – заем с точной целью, она выдаётся для покупки определенного жилья и может быть взята на срок до 30 лет. Приобретая ее, можно воспользоваться льготными программами с пониженными процентными ставками, гасить с использованием материнского капитала. Кредит под залог недвижимости не попадает под эту привилегию, и для его получения не требуется подтверждение целевого использования средств.

Плюсы оформления залогового кредита

• Возможно получить большую сумму кредита. Например, Москва может рассчитывать на сумму в 15–30 миллионов рублей. В регионах суммы меньше, но наличие недвижимости для залога является весомым аргументом для кредиторов.
• Все КФУ активно проверяют надежность клиентов. Для этого существуют кредитные бюро, хранящие данные о том, где и сколько раз человек брал займы у финансовых организаций. Процент просрочек по платежам фиксируется. Если клиент готов предоставить недвижимость в качестве залога, это значит, что КФУ обеспечило себя надежной защитой.
• Кредит на продолжительный срок — это возможность получить средства на длительный период, что отличает его от обычного займа. Некоторые банки предлагают условия, позволяющие гасить задолженность в течение 25 лет.
• Залоговый кредит под недвижимость дает шанс приобрести новое жилье без первоначального взноса.

Получите кредит на развитие бизнеса за 1 чаc

Одобрим до 30 млн.₽ всего по 2 документам

• Ставка от 17,9% годовых
• Открытая кредитная линия за 1 день

Подберем лучшее предложение за 10 минут

Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь
с обработкой данных

У меня обороты от 600 тыс. руб/мес., компания открыта более года назад, состою в реестре МСП

• Главное преимущество займа состоит в том, что банк не будет интересоваться целями использования средств. Это важно для индивидуальных предпринимателей, которым требуются деньги для расширения бизнеса. Попросив кредит как юридическое лицо, они могут столкнуться с высокой вероятностью отказа со стороны банка.
• Рисковать можно только своим собственным имуществом. Если вам нужна большая сумма, то при традиционных займах вы можете набрать долгов в разных организациях и в итоге оказаться в тяжелой финансовой ситуации, сталкиваясь с коллекторами и подрывая свою репутацию среди коллег. Если заложите квартиру, то рискуете только своим имуществом. Разумеется, следует взвесить все риски, особенно если у вас есть семья.
• Залогодатель и заемщик могут быть разными лицами, например, если у одного человека есть недвижимость, а второй желает получить кредит. Вместе они могут заключить сделку.
• Недвижимость остается в собственности залогодателя и может быть использована им по своему усмотрению, включая возможность сдачи в аренду, если это не противоречит условиям кредитного договора.
• Под залог подходят объекты, находящиеся под арестом. Например, если заемщик имеет задолженность по коммунальным платежам или несвоевременно выплачивает другие долги, суд может наложить арест на его недвижимость по требованию кредиторов. Некоторые КФУ допускают такую недвижимость в качестве залога, но с определенными условиями. Часть полученного кредита будет направлена на погашение задолженности и снятие ареста с этого объекта.

Минусы оформления залогового кредита

• Расходы на страхование. Ежегодные взносы на него колеблются в среднем от 10 до 50 тысяч рублей в зависимости от недвижимости, ее местоположения и стоимости. Кредитор может потребовать страховку жизни и здоровья заемщика, иначе процентная ставка может быть повышена.
• Оплаты работы оценщиков. Ни вы, ни кредитор не можете объективно определить стоимость недвижимости. Однако при оформлении займа очень важна ликвидность объекта, то есть его стоимость и возможность его реализации. Допустим, клиент решил заложить квартиру в аварийном доме, который подлежит сносу. Конечно же, кредитору будет сложно продать ее. Поэтому требуется оплата за оценочную работу, которая обычно составляет от 5 до 15 тысяч рублей.

• Невозможность свободно распоряжаться собственной недвижимостью. При попытке продать квартиру или иной объект, приходится просить разрешения у кредитора, который принимал недвижимость в залог. Естественно, кредитор вряд ли удовлетворит такую просьбу. Но есть выход: разрешить продажу можно, если клиент погасит свой долг перед банком с процентами со средств, полученных от продажи.
• Получение данного кредита займет больше времени. Важно учитывать, что подготовка документов идет дольше, чем при обычном займе. Получить деньги срочно не получится.
• Недостаток и то, что в качестве залога требуется предоставить квартиру. Проблемы возникают, если клиент не выполняет обязательства по погашению кредита, не принимает меры для разрешения ситуации. Если возвращение средств задерживается, всегда можно договориться с кредитором и найти компромисс без риска потери недвижимости.

Где получить кредит под залог недвижимости

Банки и частные инвесторы предоставляют кредиты под залог недвижимости, однако в интернете мы наблюдаем активное предложение данной услуги со стороны частных инвесторов, которые называют ее «кредиты под залог недвижимости». Но в чем же заключается разница между ними?

• Банки тщательно рассматривают каждую кредитную заявку, проводят проверку платежеспособности потенциального клиента и принимают решение о выдаче займа. Даже с залогом КФУ все равно важно убедиться в его состоятельности. Если он станет пренебрегать обязательствами по возврату средств, банк примет меры для взыскания долга по установленным законодательством и своим правилам.
• Частные инвесторы обращают внимание на стоимость и ликвидность недвижимости, могут проверить кредитную историю заемщика. Платежеспособность заемщика для них не так важна. Ставка у частных инвесторов выше — до 7 % в месяц, что может составить до 84 % в год. Брать деньги у них на длительный срок невыгодно.

Кому могут предоставить кредит под залог недвижимости

Требования к потенциальному заемщику:

• Возраст, начиная с 18 лет, имеет значение для банков при рассмотрении заявок на кредит. Однако верхний предел может варьироваться в зависимости от того, сколько лет исполнится заемщику на момент окончания срока действия кредитного договора.
• Наличие паспорта гражданина Российской Федерации и регистрации в том же районе, где осуществляется оформление займа.

Читайте также!

Как взять кредит на обучение: доступные варианты, условия оформления

Подробнее

Критерии дохода у банков разные. Некоторые КФУ не ставят условием наличие постоянного места работы, в то время как другие настаивают на предоставлении стандартной формы 2-НДФЛ и подтвержденном стаже не менее чем четыре-шесть месяцев. Преимуществом будет наличие зарплатной карты, открытой именно в том банке, в котором запрашивается кредит.

Требования к залоговой недвижимости

Требования к залогу в каждом банке свои. В некоторых КФУ принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными, в других допускается оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, землю без строений, апартаменты или таунхаус.

В зависимости от типа залогового объекта к нему предъявляются определенные требования:

К квартирам

Требования к ним обычно не связаны с жесткими ограничениями по площади. Банки согласны принять в залог как студии, так и квартиры с несанкционированной перепланировкой. Ниже приведены дополнительные требования, которые возможны в банковской практике:

• В залог не принимаются квартиры, расположенные в деревянных (брусовых) домах, панельных и блочных зданиях высотой менее пяти этажей, возведенных до 1975 года. При этом основание постройки может быть кирпичным, бетонным или из натурального камня.
• Износ. Некоторые банки позволяют обратиться за залоговым кредитом в размере до 70 % от стоимости объекта.
• Коммуникации и санитарные узлы. Обязательным требованием является наличие ванной комнаты, туалета, подключенных к системам водоснабжения, к канализации и отопления, доступность связи с центральной газовой, электрической системами.

Требования к апартаментам

Они представляют собой отдельные помещения, правовой статус которых не относится к жилому фонду. Требования к материалам, используемым для строительства – как и для обычных квартир.

К таунхаусу

Это специально выделенная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей. У него есть свой почтовый адрес, и он зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты его оформления могут быть разными: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.

При оценке недвижимости КФУ обращают внимание на несколько важных характеристик. Одной из них является тип фундамента – кирпичный, каменный, бетонный. Еще банки проверяют наличие коммуникаций. Обязательно наличие электричества, холодной/горячей воды, отопления и канализации на постоянной основе. Если дом имеет свайный фундамент, отсутствует горячая вода, не проведена канализация, нет подключения к электросетям, это уже является нарушением критериев банка, и такой дом не будет принят в залог.

Требования к жилым домам

Банки принимают в рассмотрение дома, которые уже построили и которые не превышают трех этажей. В определенных случаях возможно рассмотрение незавершенного строительства в залог, при наличии проекта и коммуникаций. Наличие газовой подводки не является обязательным условием. Дом должен быть оформлен как жилое строение согласно документам. Также возможно рассмотрение жилого строения без права регистрации проживания.

Читайте также!

Залоговые автомобили от банков за три гроша – миф или реальность?

Подробнее

При оценке дома важно учитывать степень его износа, которая должна составлять не более 50 %. Обязательно, чтобы он располагался в населенном пункте, где присутствуют минимум три других жилых здания и обеспечена возможность доступа в любое время года. Важно наличие постоянного электроснабжения, канализации, воды, отопления, ванны и туалета.

Необходимые документы для оформления залогового кредита

Пакет для получения займа состоит из двух частей: личных документов заемщика и бумаг по недвижимости, которая используется в качестве залога. Для одобрения заявки требуются материалы по заемщику:

• Паспорт и еще один документ (например, СНИЛС).
• Справка о доходе для подтверждения платежеспособности.
• Заверенная копия трудовой книжки.
• Брачный договор при наличии.
• Нотариально заверенное согласие супруга на залог недвижимости.
• Дополнительные документы в зависимости от требований банка.

Для оформления недвижимости необходимы следующие бумаги:

• Свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН.
• Подтверждающие право собственности (например, договор дарения или купли-продажи).
• Отчет об оценке стоимости объекта.
• Техпаспорт на дом.
• Другие документы по требованию банка.

Как оценить объект залога

Если будущие заемщики сами оценят стоимость квартиры, дома или автомобиля, они могут совершить серьезную ошибку. Кредитная организация вряд ли будет доверять такой цифре.

Специалисты из банков доверяют эту задачу аккредитованным организациям. Они занимаются оценкой залога и при экспертизе стоимости квартиры или дома используют базовую цифру, которую определяет кадастровый показатель объекта. Оценщик всегда проверяет актуальные данные о кадастровой стоимости, чтобы быть максимально точным.

Результаты экспертизы фиксируются в банковских документах. КФУ может предоставить заем в размере до 75 % оценочной стоимости жилой квартиры, дома. Остальные 25 % идут на покрытие рисков, которые могут возникнуть у кредитора во время исполнения договора.

Если оценили стоимость квартиры в 3 миллиона рублей, то заемщик получит 2,25 миллиона рублей, то есть 75 % от общей суммы. В случае нарушения соглашения кредитор имеет возможность продать квартиру и вернуть 3 миллиона рублей плюс 750 тысяч рублей. Данная сумма будет зарезервирована для покрытия рисков.

Читайте также!

Заем онлайн срочно, без отказа: разбираемся в деталях

Подробнее

В залоговом кредите есть особенность — нельзя получить сумму, соответствующую полной оценочной стоимости залогового имущества. В ином случае банк может потерять часть дохода.

Ограничения на объект залога

Любой банк готов выдать кредит под залог квартиры. Важно знать, что данный вид займа имеет особенности – он накладывает ограничения на владение недвижимостью. Например, вы не сможете продать или сдать ее в аренду. Эти ограничения вступают в силу после подписания соглашения с банком. Ваша квартира становится обремененной, а ее использование ограничено. Недвижимость остается во владении заемщика. Он сохраняет право собственности на квартиру, однако его возможности распоряжаться ею ограничиваются до полного погашения кредита и закрытия договора:

• Важно соблюдать запрет на продажу, дарение, обмен и повторное использование имущества в качестве залога, пока предыдущие обязательства не будут выполнены.
• Пользоваться имуществом нужно так, чтобы его рыночная стоимость не снижалась.
• В квартире регистрация разрешена только для членов семьи владельца.

Иногда банки могут внести ограничения для владельцев жилой недвижимости при сдаче ее в аренду. Такое решение обусловлено необходимостью сохранения хорошего состояния объекта.

Есть ситуации, когда банк снимает ограничения. Например, клиент может обратиться с просьбой о разрешении продажи своей недвижимости, чтобы получить денежные средства и погасить долг перед КФУ с помощью полученной суммы. Если сбыть имущество без согласия банка, сделка будет признана недействительной.

После заключения договора с банком информация о займе передается в Росреестр, поэтому невозможно скрыть детали. Ограничения снимаются не сразу, а через две недели после полного погашения займа. Эта же процедура применяется, если кредит был оформлен с использованием автомобиля в качестве залога.

Обязательное страхование объекта залога

После заключения кредитного договора, где залогом является имущество, обязательным требованием становится страхование данного объекта. Это нужно, чтобы в случае повреждения его получить компенсацию. Хотя данное условие может восприниматься как нарушение прав заемщика, страховка по-прежнему обязательна.

Банк заинтересован в сохранении целостности залогового объекта до полного погашения кредита. Оформление страховки – платная услуга. Так как сроки залоговых сделок могут длиться несколько лет, заемщик вынужден вкладывать большие суммы с целью обеспечить спокойствие банка.

Основные этапы оформления залогового кредита

• Выбор банка, который предложит выгодные условия, учитывая ликвидность вашего залога.

Важно изучить условия оформления: процентную ставку, условия страхования залога, требования к заемщику. Рынок насчитывает множество предложений с разными условиями, поэтому поиск выгодной сделки – задача не из легких. Каждый запрос в банк будет зафиксирован в кредитной истории, а отказы могут отразиться на вашем скоринговом балле. Поэтому массовых заявок в КФУ лучше избегать.

Читайте также!

Где лучше взять кредит: критерии выбора банка

Подробнее

Важно понимать, что банк не стремится получить вашу недвижимость. Если даже самая роскошная квартира в Москве будет предоставлена в залог, это будет лишь подтверждением вашей финансовой состоятельности и обеспечением возврата предоставленных средств. Банк будет выдавать займы под залог только в случае полной уверенности в платежеспособности клиента, даже небольшие сомнения приведут к отказу.

• Заявка на получение займа, для которого нужны документы, подтверждающие наличие нужной платежеспособности; правоустанавливающие материалы на залоговое имущество.

Список требуемого для получения залогового кредита в разных банках может отличаться. КФУ оценивает риски займа и возможность продажи залоговой недвижимости. Регистрация несовершеннолетних или незаконные перепланировки могут снизить ликвидность и привести к отказу в кредите.

• Оценка недвижимости.

Для прохождения этапа аккредитации независимым экспертом необходимо предоставить следующие документы:

• Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
• Правоустанавливающие документы на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, приватизации).
• Технический или кадастровый паспорт на недвижимость.

Оценка – услуга платная. За ее проведение несет ответственность заемщик. Если у него отсутствуют документы от БТИ, то ему нужно заказать их.

Заключение эксперта будет являться отправной точкой для определения суммы, которую банк предложит клиенту. Как правило, данная сумма составляет до 80 % от рыночной стоимости жилья.

• Страхование недвижимости.

Для оформления кредитного договора под залог недвижимости нужна страховка. Это важно, так как банк может рассматривать ее отсутствие как нарушение условий договора и применять штрафные санкции, увеличить ставку по займу.

• Подписание договора с банком.

Важно перечитать все пункты договора и убедиться, что все условия для вас будут выполнимыми – дополнительные комиссии и расходы, возможные штрафы и пени за просрочку, графики погашения и допустимость досрочного закрытия ссуды.

Читайте также!

Чем отличается заем от кредита

Подробнее

• Регистрация сделки в регистрационной палате.

Во многих банках существуют свои службы регистрации. Эта услуга платная. Клиенты предпочитают сами подавать необходимые документы через МФЦ. Однако в таком случае регистрация может занять не менее 11 рабочих дней, и только после выхода документов их обладателям будет разрешено получить нужную сумму денег.

Проверки банка в рамках рассмотрения заявки на залоговый кредит

Как правило, перед выдачей займа банки проводят тщательную проверку кредитной истории заемщика. Для этого требуется официально подтвердить трудоустройство, предоставить заверенную копию трудовой книжки и справку о размере заработной платы. Сотрудники банка связываются с организацией-работодателем и проверяют предоставленные данные по телефону. Также происходит проверка отчислений в пенсионный фонд, чтобы убедиться в достоверности информации о месте занятости и зарплате. Банк может запросить справку о том, что заемщик не имеет задолженностей по оплате жилищно-коммунальных услуг и судимости. Проверяется отсутствие ареста залоговой недвижимости и открытых судебных исполнений в базе ФССП.

Получение залогового кредита под недвижимость может быть сложным и рискованным процессом. Возможность столкнуться с мошенниками, которые хотят отнять квартиру, всегда есть, особенно если заемщик не разбирается в финансовых и юридических вопросах или торопится. Лучше не спешить, даже когда деньги нужны срочно, например, на лечение.

Часто задаваемые вопросы о залоговом кредите

Сколько по времени банк рассматривает заявку на кредит?

Обычно это занимает около 4-5 дней. Если ответ положительный, важно предоставить все необходимые документы в банк. Особое внимание уделяется материалам, подтверждающим личность и право собственности.

Можно ли получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей?

Будет ли банк одобрять заявку клиента с плохой кредитной историей, а тем более повысит ли он процентные ставки / сократит сумму займа, зависит от его кредитной политики. Если предложите залог, то у вас есть высокие шансы получить обычный потребительский кредит.

Можно ли пенсионеру оформить залоговый кредит?

Главное ограничение при оформлении ипотеки для пожилых –- годы. Из-за увеличения пенсионного возраста банки начали пересматривать границы. В большинстве КФУ максимальный составляет 70–75 лет, но есть исключения, например, «Совкомбанк» предлагает ипотеку пожилым вплоть до 85 лет. Остальные условия и требования для ипотеки у пенсионеров такие же, как и для других заемщиков. Банкам важны возраст и доход, поэтому у молодых пенсионеров шансы на ее одобрение выше, а также возможен более долгий срок кредитования.

Кредит под залог недвижимости – доступный финансовый инструмент для получения большой суммы денег на нужды. Но перед взятием такого займа важно изучить все условия и риски. Недвижимость становится залогом, и в случае невыполнения обязательств по кредиту ее можно потерять. Поэтому рекомендуется проконсультироваться со специалистами и взвесить все плюсы и минусы перед принятием решения.