Кредит на покупку дома: особенности оформления и подводные камни

Что это такое? Кредит на покупку дома — целевая ссуда. Заёмщик получает деньги на приобретение жилья и обязуется вернуть их в течение определённого срока с процентами. Для большинства это единственная возможность обзавестись собственной недвижимостью. По данным ЦИАН, 43 % покупателей хотели бы взять ипотеку на покупку дома.

В каких случаях банк может отказать? Самые распространённые ситуации – недостаточный доход, недостоверные или ошибочные сведения, плохая кредитная история или недвижимость не отвечает установленным требованиям. Все это можно исправить, чтобы 100 % получить кредит.

Особенности кредита на покупку частного дома с земельным участком

При получении кредита на покупку дома часто возникают проблемы, в особенности если строениям больше 20 лет и они расположены в сельской местности. Изменился порядок использования земельного участка. В эпоху Горбачева в стране было много неофициального строительства, и не у всех собственников правильно оформлены документы.

Банк как кредитно-финансовое учреждение (КФУ) откажет в одобрении заявки, если:

• в момент подписания договора участок, на котором расположен дом, не является территорией, предназначенной для застройки населенных пунктов;
• здание было возведено на земле, которая относится к категориям «Особо охраняемая территория», «Специальное назначение» или «Оборона или военное назначение»;
• отсутствует право собственности на участок или дом, либо если оно распределено между несколькими владельцами;
• утеряны некоторые документы.

Из-за ограниченного спроса на дома на вторичном рынке, процентная ставка при оформлении кредитного договора может быть повышена по сравнению с приобретением квартиры в сегменте.

Шесть отличий ипотечного от потребительского кредита на покупку дома

Ипотечное кредитование обладает характерными чертами:

• Недвижимость в залог.

Банки оформляют кредит на покупку жилья только при условии предоставления недвижимости в качестве залога. Хотя заемщик остается собственником недвижимого имущества, он не может распоряжаться им без разрешения КФУ. Оно служит залогом, который гарантирует банку возможность вернуть средства, если должник перестанет выплачивать кредит. Если используются средства потребительского займа, то такое обеспечение не нужно.

Получите кредит на развитие бизнеса за 1 чаc

Одобрим до 30 млн.₽ всего по 2 документам

• Ставка от 17,9% годовых
• Открытая кредитная линия за 1 день

Подберем лучшее предложение за 10 минут

Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь
с обработкой данных

У меня обороты от 600 тыс. руб/мес., компания открыта более года назад, состою в реестре МСП

• Первоначальный взнос.

Для получения ипотечного кредита на покупку дома требуется внести минимальную сумму в качестве начального взноса. Размер его составляет не менее 30 % от стоимости приобретаемого жилья. Чем большую сумму заемщик внесет на первом этапе оформления ипотеки, тем ниже может быть процентная ставка при покупке дома с использованием кредита этого вида.

• Размер займа.

Без предоставления залога в виде имущества банки предоставляют меньшие суммы, в сравнении с ипотечным кредитованием.

• Срок кредита.

Ипотечный договор обычно имеет срок не более 30 лет и зависит от того, какой возраст будет у человека, взявшего ссуду, в момент его завершения. Заемщик имеет возможность выбрать удобную для себя сумму ежемесячного платежа и легко погасить долг. В случае беззалогового кредита на покупку дома, срок договора может быть сокращен до 7 лет.

• Уровень процентной ставки.

Есть специальные ипотечные программы, которые субсидирует государство. Они предоставляют возможность получить кредит на покупку дома с низким уровнем процентной ставки.

• Сложности в процедуре оформления.

Требования к заемщику:

• Необходимо получить согласие банка на приобретение жилья. Для этого он проводит оценку имущества. Банк вправе отказать в выдаче ипотечного кредита, если в объекте недвижимости проведены незаконные перепланировки. И если он не имеет статуса жилого помещения, на него налагаются штрафы или имеются долги.
• Нужно обязательно застраховать имущество, которое заложено в качестве обеспечения. Это помогает банку уменьшить риски повреждения залогового объекта или невыплаты по кредиту. КФУ также может предложить защиту в виде страхования жизни и здоровья заемщика, однако это не обязательно, в отличие от страхования недвижимого имущества.

При прекращении выплат по кредиту кредитор имеет возможность получить компенсацию средств путем продажи имущества, которое находится в залоге. Так банк может предложить низкие процентные ставки и более продолжительный срок займа.

Как выбрать банк для оформления кредита на покупку дома

Условия предоставления ипотечного кредита в различных банках обычно схожи, что делает выбор затруднительным. Вот ключевые параметры, на которые следует обратить внимание:

• Ставка по кредиту. Лучшие условия предлагаются по специальным программам.
• Ключевые аспекты, которые следует учесть при получении ипотечного кредита: размер первоначального взноса, длительность срока, требования к заёмщику и всей необходимой документации, возможность закрыть кредит досрочно и рефинансировать его при нужде.
• Качество обслуживания кредита и уровень удобства для клиента. Это: СМС-уведомления о дате следующего платежа, доступ к интернет-банкингу и наличие личного менеджера, готового помочь с текущими вопросами.
• Дополнительные условия могут предусматривать обязательное страхование недвижимости и жизни человека, скрытые платежи, такие как комиссии и оплата открытого счета и его обслуживание. При сравнении нескольких программ такие детали помогают разобраться, где выгоднее взять ипотеку для конкретного заемщика.

Читайте также!

Кредит негражданину РФ: виды, условия и документы

Подробнее

Если вы планируете получать кредит на покупку дома с использованием средств материнского капитала, необходимо заранее уточнить, принимает ли банк этот сертификат в качестве оплаты первоначального взноса полностью или частично. Некоторые финансовые учреждения могут отказать в этой возможности.

Ставьте на первое место предложения банка, в котором заемщик получает свою зарплату. Это позволит ускорить процесс оформления ипотеки: проверка документов идет по упрощенной схеме. Банку уже хорошо известна финансовая история клиента, что упростит процесс получения займа. Можно воспользоваться преимуществами, даваемыми постоянным клиентам этого КФУ.

Необходимо учитывать ещё один очевидный, но не менее значимый аспект – надёжность банка. Большинство людей, покупающих недвижимость, предпочитают делать выбор в пользу известных компаний.

Шансы лицензированных и проверенных временем крупных КФУ, которые имеют опыт работы с государственными программами и крупными проектами, на отзыв лицензии ниже по сравнению с малыми финансовыми организациями. Но нельзя полностью исключать небольшие или региональные банки: зачастую их предложения в разы интереснее для заемщика.

Топ-7 банков, предлагающих выгодный кредит на покупку дома

Как правило, только самые крупные банки могут предложить широкую линейку ипотечных программ с низкими ставками по кредиту:

1. «Сбер»;
2. ВТБ;
3. Альфа-Банк;
4. Газпромбанк;
5. Росбанк;
6. Россельхозбанк;
7. банк «Открытие».

Эти известные финансовые учреждения готовы предложить ипотечные кредиты на общих условиях и в соответствии со всеми действующими государственными программами. Среди них кредит на покупку дома молодой семье, программы для IT-специалистов, займы с поддержкой государства, специальные программы, предусматривающие возможность покупки дома в сельской местности. Также для военных, жителей Дальнего Востока, многодетных семей, ссуды на покупку дома с материнским капиталом, плюс возможность получения ипотеки при предъявлении всего двух документов.

Кто может оформить кредит на покупку дома

Если человеку уже исполнился 21 год, то он может заключить кредитный договор с банком. Но важно, чтобы ему было меньше 65 лет на момент последнего платежа по кредиту, и при этом чтобы был заключен комплексный страховой договор. Если таковой не будет подписан, то на момент истечения срока ипотечного кредита возраст заемщика не должен быть больше 60 лет.

Такой заем может быть предоставлен независимо от их гражданства, но важным условием является постоянное проживание и осуществление трудовой деятельности на территории РФ.

Для заемщиков, которые трудоустраиваются впервые, требуется минимальный стаж работы не менее года. В других случаях требуется числиться на последнем месте от 3 месяцев. Учитывается и общий трудовой стаж – не меньше года.

Читайте также!

Кредитная нагрузка: как рассчитать и снизить

Подробнее

Необходимо обеспечить достаточный уровень дохода. Рассматривается ежемесячная заработная плата после вычета из нее налогов и отчислений. Часто КФУ устанавливают разные допустимые минимальные уровни дохода в зависимости от региона проживания заемщика, подробную информацию об этом можно найти на официальном сайте банка.

Для подачи заявки на ипотечный кредит на покупку дома важно, чтобы клиент не имел просроченных платежей или задолженностей. При наличии других ссуд допускается минимальная нагрузка, например, только один ипотечный или потребительский кредит, если доход достаточен.

Требования банков к объекту кредитования

Дом должен иметь прочный фундамент, выполненный из кирпича, бетона или камня. Стены могут быть такими же, или из пеноблоков, дерева. Нужно, чтобы в строении были фасады, перекрытия, кровля, а также установленные окна и двери. Оно не должно иметь общего износа более 40 %. А в случае, когда этот показатель составляет менее 10 %, дом классифицируется как новострой. Жилье не должно быть признано аварийным или предназначаться для сноса.

Участок не должен быть ограничен границей самого строения и не может превышать площади 5000 квадратных метров. Важно учитывать категорию земли, которая может быть отнесена к населенному пункту или сельскохозяйственному назначению.

Продавец должен иметь подтвержденное свидетельством или договором аренды право собственности на объект недвижимости. Последний должен быть зарегистрирован в соответствующем государственном или муниципальном органе – лишь они могут выступать в качестве арендодателей.

Объект должен быть доступен, находиться в населенном пункте, с возможностью добраться до него общественным транспортом в любое время года.

Участок и объект недвижимости не должны быть сданы в аренду третьим лицам. Продавец не может быть близким родственником заемщика или его супругом. Ипотека не может быть взята на часть здания, кроме случая, когда весь остальной дом уже находится в его собственности.

Документы для получения кредита на покупку дома

Для предварительного одобрения ипотеки заемщик должен предоставить определенный набор документов, включающий:

• действующий паспорт гражданина РФ;
• страховое свидетельство индивидуального лицевого счета (СНИЛС);
• справку о доходах за последние 12 месяцев по форме 2-НДФЛ;
• заверенную копию трудовой книжки или трудового договора с подписью руководителя и печатью организации.

Когда в сделке принимает участие созаемщик, ему также требуется предоставить аналогичный пакет документов.

Банком могут быть запрошены дополнительные документы:

• свидетельство о браке и о рождении детей;
• справку о дополнительных источниках дохода или документы, подтверждающие наличие достаточных средств для первоначального взноса;
• информацию о недвижимости, которая может быть использована в качестве залога;
• брачный договор, если таковой был заключен.

Читайте также!

Вероятность одобрения кредита: что влияет и как повысить шансы

Подробнее

Для объекта ипотеки требуется представить следующие документы:

• предварительный договор купли-продажи;
• документ, подтверждающий право собственности продавца на дом и земельный участок;
• материалы о законности владения землей и недвижимостью, такие как договоры дарения, купли-продажи, мены, наследования или выписки из ЕГРН;
• технический паспорт здания или сооружения;
• кадастровый план земельного участка или выписку из государственного кадастра недвижимости;
• оценочное заключение независимого эксперта о стоимости недвижимости;
• выписку из домовой книги.

Также предоставляются документы продавца:

• паспорт супруга(и), если продаваемая недвижимость была приобретено в браке;
• нотариально заверенное согласие второго супруга на реализацию имущества;
• при наличии несовершеннолетних детей или если дом был приобретен с использованием материнского капитала, необходимо предоставить разрешение органов опеки на продажу.

Как получить кредит на покупку дома: пошаговая инструкция

Алгоритм выдачи ипотечного кредита под покупку дома следующий:

1. Оформите заявку. Для этого надо внести данные в анкету заемщика. Это можно сделать в банке и через сайт. В формы вносится следующая информация: личные данные, сведения о доходах. Ваша заявка будет рассмотрена банком в течение одного – трех рабочих дней.

2. Выберите дом. После одобрения заявки банком, вы можете приступить к поиску объекта с прилегающим участком. Руководствуйтесь требованиями банка к недвижимости, чтобы получить его согласие на покупку.

3. Подготовка документов. Соберите необходимые справки и выписки как по объекту недвижимости, предоставляемому в качестве залога, так и по заемщику. Для получения полного списка необходимых документов следует обратиться в банк.

4. Оформите договор купли-продажи. Перед тем как приступить к подписанию кредитного соглашения, заключают сделку о реализации с продавцом объекта недвижимости. Только после этого банк выдаст ипотеку, а вы сможете внести первые деньги.

5. Получите кредит наличными на покупку дома. После того как договор будет зарегистрирован в Росреестре, банк перечислит всю сумму займа на ваш расчетный счет. Затем можете оплатить покупку недвижимости наличными, банковским переводом или другими доступными способами передачи денежных средств, такими как использование банковской ячейки или счета-эскроу.

6. Оформите переход права собственности. Совместно с продавцом недвижимости подайте необходимые документы для переоформления его на дом и участок. Проще всего обратиться в ближайший многофункциональный центр или зайти на сайт «Госуслуги» для этой процедуры.

7. Предоставьте недвижимость в залог. Став полноправным владельцем частного дома, необходимо оформить на него обременение в банке. Приобретенное вами имущество будет находиться под залогом до полного погашения задолженности.

Кому доступен льготный кредит на покупку дома

Любой гражданин РФ, достигший совершеннолетия, и удовлетворяющий требованиям банка в отношении дохода и кредитной истории, может претендовать на получение льготной ипотеки.

Взять заем на покупку дома на особых условиях могут:

• работники бюджетной сферы (педагоги, медицинские работники, научные сотрудники, государственные служащие, военные);
• специалисты в сфере информационных технологий;
• молодые люди в браке, с двумя и более детьми;
• семьи, которые признаны нуждающимися в жилище; наличие детей не обязательно, но супруги должны быть моложе 35 лет;
• люди, признанные малоимущими.

По льготной ипотеке возможна покупка либо частного дома от застройщика, либо приобретение земельного участка с последующим возведением собственного жилища. Сумма, доступная в рамках этого займа, ограничена 6 миллионами рублей для приобретения жилья на всей территории Российской Федерации.

Часто задаваемые вопросы о кредите на покупку дома

Возможно ли взять кредит на покупку дома без первоначального взноса?

В наше время получить ипотеку без внесения личных денежных средств нельзя. Есть возможность взять потребительский кредит на покупку дома без необходимости оплачивать первоначальный взнос, но все зависит от конкретной суммы. Для крупных ссуд банки обычно требуют залоговое обеспечение, которым может быть как имущество, так и выплаты, и субсидии от государства.

Стоит ли ждать положительного решения КФУ, если доход постоянный, но неофициальный?

Да, однако условия этого кредита могут быть жестче по сравнению с тем, для которого предоставлено подтверждение дохода.

Читайте также!

Кредит на погашение других кредитов: особенности оформления, преимущества и нюансы

Подробнее

Некоторые банки предлагают программы, в рамках которых для получения займа достаточно предоставить только два документа, подтверждающих личность: паспорт и СНИЛС (или другие, такие как водительское удостоверение, военный билет, удостоверение военнослужащего, и т. д.). Тогда не нужно официальных подтверждений заработка, таких как справка 2-НДФЛ для наемных работников или декларация о доходах для индивидуальных предпринимателей.

Можно ли взять кредит на покупку дома с использованием материнского капитала?

Приобретение жилья таким образом возможно, эти средства позволяют оплатить частично или целиком первоначальный взнос. Имущество, полученное с помощью материнского капитала, надо оформить на всех членов семьи в виде общей собственности, где размер долей определен по договоренности. Если это не будет сделано, впоследствии могут возникнуть сложности во время продажи имущества как у владельцев, так и у покупателей. Органы опеки вправе оспорить данную сделку в суде, признав ее незаконной и требуя возврата полученных средств в госбюджет.

Если деньги требуются на небольшой промежуток времени, а также если их недостаточно для приобретения недвижимости, можно воспользоваться потребительским кредитом. Если заемщик столкнулся с трудной ситуацией и уже имеет ипотеку, целесообразно рассмотреть возможность рефинансирования или применения льготного периода оплаты, при условии соответствия клиента требованиям для их получения. Получение же дополнительного кредита может значительно осложнить финансовую ситуацию человека.